作为北京二环内稀缺住宅区，东四十条板块近年来保持稳健增值态势。2023年二手房成交均价较2020年上涨约18%，目前主力户型单价区间为9.5-12.8万元/㎡。其中，2000年后建成的品质社区溢价明显，部分优质房源单价突破13万元。
高端改善型：如海晟名苑等次新房源，三居室总价约1800-2500万
中端品质型：如东四九条小区等，两居室成交价950-1300万
学区属性房：史家小学划片范围内房源存在15-20%学区溢价
地铁2号线与6号线换乘站的双轨效应显著，步行15分钟范围内小区价格普遍高于周边区域8-12%。未来3号线开通后将进一步提升交通便利度。
三里屯商圈南扩与隆福寺文化区改造，推动周边住宅年涨幅达5-7%。特别是餐饮、文创类商业设施的完善，显著提升区域居住舒适度。
当前市场呈现三大特征：① 80-100㎡两居室成交周期最短（平均23天） ② 优质教育资源房抗跌性强 ③ 房龄10年内的电梯房溢价空间更大。建议购房者重点关注物业服务水平与停车位配比等隐性价值点。
随着东城区城市更新计划推进，区域内将出现两个价格增长极：一是地铁站500米范围内的老旧小区改造项目，二是具有历史风貌保护价值的四合院类稀缺资产。预计2024-2025年整体价格涨幅将维持在4-6%区间。
需注意部分80年代建成房屋的贷款限制问题，以及学区政策变动带来的价格波动风险。建议购房前核查房源是否涉及文物保护区改造规划。